Boen 19

Innhold

Boligen går over tre plan og inneholder:

Kjeller: Bodarealer/disponible rom.

1. etasje: Gang, bad/vaskerom og åpen stue-/kjøkkenløsning med utgang til romslig terrasse.

2. etasje: Gang/trapperom, fire soverom. Fra etasjen er det utgang til balkong.

Boligen har et samlet internt bruksareal (BRA-i) på 169 m², fordelt med 53 m² i kjeller, 63 m² i 1. etasje og 53 m² i 2. etasje.
Terrasse- og balkongareal (TBA) er oppgitt til totalt 83 m².
I tillegg er det frittliggende garasje. Takstmann opplyser at garasjen har ca. 45 m² gulvflate i underetasjen og ca. 31 m² gulvflate på loft/øvre plan. Garasjen er ikke vurdert bygningsmessig i tilstandsrapporten.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis.

Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det samme er gjort med selgers egenerklæring. Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hovedkonstruksjonen av bebyggelsen består av: tre.

Utdrag fra Tilstadsrapporten:

For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten 
 
Utdrag fra Tilstadsrapporten:
Tilstadsgradene fordeler som følger:
5 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
0 funn er TGIU (ikke undersøkt) 
23 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
0 funn er TG0 (ingen avvik)
5 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik)

De 5 TG3-punktene gjelder balkonger/verandaer mv., utvendige trapper, rom under terreng, fuktsikring/drenering og vanntett sjikt/membran/sluk på bad/vaskerom.

Standard

Boligen er en enebolig fra 1951 og fremstår med en kombinasjon av eldre og nyere standard. Det er utført enkelte oppgraderinger over tid, samtidig som boligen har et vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. Takstmann beskriver boligen med noe etterslep på vedlikehold.

Innvendige overflater har normal bruks- og aldersslitasje. Bad/vaskerom i 1. etasje er ifølge eier modernisert i 2022 og er innredet med flislagt gulv, våtromsplater, badekar med dusj, vegghengt toalett, baderomsinnredning og opplegg for vaskemaskin. Det er påpekt avvik ved våtrommet, blant annet knyttet til utførelse og manglende dokumentasjon.

Boligen har kjøkken i åpen løsning mot stuen. Tekniske installasjoner omfatter blant annet rør-i-rør-system, varmtvannsbereder fra 2013 og varmepumper.

Kjelleren har hovedsakelig bod-/disponible arealer. Det er registrert fuktproblematikk i rom under terreng, og videre undersøkelser og tiltak er anbefalt.

Boligen må samlet sett anses å ha behov for vedlikehold og oppgraderinger, og kjøper må påregne kostnader til tiltak. Det vises særlig til tilstandsrapporten for nærmere beskrivelse av boligens tekniske tilstand og registrerte avvik.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Boligen har elektrisk oppvarming supplert med varmepumper. Det er varmepumpe i trappeområdet fra 2009, som ifølge eier fungerer med noe redusert effekt og har oppnådd estimert levetid. Takstmann anbefaler at denne vurderes skiftet.

Det er også varmekabler på bad/vaskerom

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest i kommunens arkiver. 
 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 
I de tilfeller eiendommens byggeår er før 1998 overtar kjøperen risikoen for manglende ferdigattest. 
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøket å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadpliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av byggesaksmappen har megler funnet følgende avvik:
 
Det foreligger ikke ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller godkjente byggetegninger i kommunens byggesaksarkiv. Takstmann opplyser tilsvarende i tilstandsrapporten at det ikke foreligger tegninger. Det er derfor ikke mulig å kontrollere dagens planløsning og bruk av rom mot offentlig godkjente tegninger. Kjøper overtar risikoen knyttet til dette.

Tinglyste heftelser og rettigheter

I teksten over gjengis de heftelsene som anses som relevante. Med heftelser må forstås evt. rettigheter og avtaler som denne eiendommen/eier/tidligere eiere har gjort og som kan virke inn på eiendommens verdi og bruk. 

Heftelsene/servituttene kan fås ved henvendelse til megler, men megler har i det følgende gjengitt med egne ord betydningen av heftelsene/servituttene:

1949 – Bestemmelse om vann-/kloakkledning og gjerde:
Det er tinglyst bestemmelser knyttet til vann-/kloakkledning samt bestemmelse om gjerde.

1956 – Erklæring/avtale om felles vannverk/ledning:
Det er tinglyst en avtale om felles vannverk/vannledning. Bestemmelsen gjelder denne eiendommen samt flere eiendommer.

2024 – Bestemmelse om vann/kloakk:
Kristiansand kommune er rettighetshaver. Bestemmelsen gir kommunen rett til adkomst for drift og vedlikehold av anlegg, ledninger og kabler. Det er videre bestemmelser som begrenser bebyggelse og terrengendringer i nærheten av anleggene, samt bestemmelser om grøfter og kummer.

2024 – Bestemmelse om spillvann/drensvann/stikkrenner:
Kristiansand kommune er rettighetshaver. Bestemmelsen omfatter kommunens adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg, ledninger og kabler, samt bestemmelser om bebyggelse, terrengendringer, grøfter og kummer i tilknytning til anleggene.

Grunnboksutskriften opplyser for øvrig at servitutter som er tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingen, eller før eventuelle arealoverføringer, ikke nødvendigvis fremgår av denne grunnboksutskriften. Eiendommen ble utskilt fra gnr. 104 bnr. 8 i 1949.

Eventuell adgang til utleie

Boligen er i dag ikke utleid, men kan leies ut i sin helhet. Det bemerkes at eier plikter å fremlegge dokumentasjon på at det er gjennomført radonmåling ved utleie

Beliggenhet

Eiendommen har en landlig og familievennlig beliggenhet på Boen i Tveit, med grønne omgivelser, god avstand mellom bebyggelsen og nærhet til natur og elvelandskap. Beliggenheten oppleves samtidig praktisk, med kort vei til nødvendige servicetilbud og enkel adkomst videre mot Sørlandssenteret, Kjevik og Kristiansand.

Trollstua barnehage Boen ligger kun ca. 0,1 km fra eiendommen, mens Tveit barnehage ligger ca. 2,6 km unna. Ve skole ligger ca. 6,4 km fra boligen. Nærmeste dagligvare er Joker Tveit, ca. 2,3 km unna, og det er også kort vei til Coop Prix Tveit.

For den som er avhengig av kollektivtransport, ligger bussholdeplassen Boen kun ca. 0,1 km fra eiendommen, med busslinje 36. Kristiansand lufthavn Kjevik ligger oppgitt til ca. 9 minutters kjøring.

Området byr ellers på gode muligheter for aktivitet og friluftsliv, med blant annet ball- og idrettstilbud på Solsletta og Ryen, samt naturnære omgivelser langs Tovdalselva.

Selger fremhever særlig den rolige atmosfæren, gode avstanden til naboene, fine solforhold og kort vei ned mot elva.

Adkomst

-

Barnehager, skoler og fritid

Se vedlagt nabolagsprofil, eller ta kontakt med Kristiansand kommune eller kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Eiendommen har en stor, flat og meget anvendelig tomt, pent opparbeidet med romslige plenarealer, beplantning, trær og hekk som rammer inn eiendommen og bidrar til en skjermet atmosfære. Selger opplyser at tomten er opparbeidet innenfor de faktiske eiendomsgrensene.

Den store hagen gir svært gode muligheter for både lek, ballspill, sosiale sammenkomster og ulike hageaktiviteter. I direkte tilknytning til boligen er det etablert en stor terrasse, dels overbygget, med god plass til flere sittegrupper og utemøbler. Selger opplyser om svært gode solforhold på uteplassen, med sol fra ca. kl. 09.00 til 22.00.

Eiendommen har videre romslig gårdsplass med gode parkeringsmuligheter samt frittstående garasje. Den romslige tomten, de store grøntarealene og den gode skjermingen gir eiendommen et luftig og landlig preg.

Parkering

Det er gode parkeringsmuligheter på egen eiendom. Romslig gårdsplass gir plass til flere biler, i tillegg til parkering i frittliggende garasje. Garasjen har ca. 45 m² gulvflate i underetasjen, samt ca. 31 m² gulvflate på øvre plan.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst fra lokalveinettet på Boen. Selger opplyser at det ikke betales privat veiavgift. Det er privat brøyting etter avtale med nabo, med oppgitt kostnad på ca. kr 1 000–1 200 pr. år.

Eiendommen er tilknyttet vannforsyning, mens avløpet har vært via privat septiktank/slamavskiller.
Det foreligger pålegg fra Kristiansand kommune om tilknytning til kommunalt avløpsnett. Kommunens vedtak er datert 07.05.2026, med opprinnelig frist for tilknytning 01.10.2026. Kommunen opplyser også at det må etableres pumpe for å føre avløpet inn på det nye kommunale avløpsrøret.
Selger har senere opplyst at fristen er utsatt til utgangen av 2027.

Kjøper må påregne kostnader i forbindelse med tilknytningen.Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er å anse som privat, hvor eier av eiendommen har vedlikeholdsansvaret.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2024-2035 for Kristiansand kommune. I kommunens kartutsnitt for Boen 19, datert 26.08.2026, er området ved eiendommen vist med arealformål «Bebyggelse og anlegg - eksisterende». Kartets tegnforklaring viser også faresoner for blant annet ras- og skredfare samt flomfare, og eiendommen ligger i et område hvor faresone er markert i plankartet.

Fellesutgifter

-

Kommunale utgifter

Kommunale avgifter utgjorde kr 10 160 for 2025. Avgiftene omfatter blant annet vann, slamtømming/privat avløp, tilsyn og eiendomsskatt.
Oppgitte kostnader er basert på fakturerte beløp for 2025 og kan endres som følge av kommunale satser og gebyrer.

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 781 ,- pr år.

Omkostninger

 3 490 000,- (Prisantydning)
 
Omkostninger:
16 400,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
87 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 490 000,00))
 
104 740,- (Omkostninger totalt)
 
3 594 740,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Det opplyses at Spareskillingsmegleren mottar honorering fra Spareskillingsbanken for henvisninger der hvor kunden blir lånekunde.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

-

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Gjensidige forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.
 

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype). Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

Fotografering kr 6250
Provisjon/vederlag: 44050
Markedspakke: kr 31900
Oppgjørshonorar kr 8900
Tilrettelegging kr 16900
Oppslag heftelser og servitutter kr 2200
Visningshonorar kr 3200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 545
Kommunale opplysninger kr 3 906

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
EFKT - Fototjenester
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 16. september 2026 kl. 13:09