Jernvegen 2

Innhold

Velkommen inn i en praktisk og funksjonell leilighet med alt på én flate. Boligen har en arealeffektiv planløsning bestående av entré, lys stue med vedovn og utgang til terrasse, kjøkken i åpen løsning mot stuen, to soverom samt bad/vaskerom.
Fra stuen er det utgang til en solrik og skjermet terrasse som gir gode muligheter for hyggelige stunder utendørs. Leiligheten disponerer også en praktisk utvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter.
Parkering rett utenfor boligen gjør hverdagen enkel og bekvem.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres.

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. 

Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det sammen er gjort med selgers egenerklæring.

Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er oppført i tre.

For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten 

Utdrag fra Tilstandsrapporten:
Det er utarbeidet tilstandsrapport datert 21.08.2026 av sertifisert takstingeniør. Leiligheten er målt til 69 kvm BRA-i og 74 kvm BRA totalt, inkludert ekstern bod på 5 kvm. Det er ikke registrert noen forhold med tilstandsgrad TG3 (store eller alvorlige avvik).
Boligen fremstår generelt som normalt vedlikeholdt ut fra alder og konstruksjonstype. Badet er av eldre dato og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av våtrommet. Membran og tettesjikt er vurdert ut fra alder, og det er gitt TG2 på enkelte forhold knyttet til badets fallforhold, membran og ventilasjon. Ved hulltaking ble det ikke påvist unormale fuktverdier i konstruksjonen.
Det er videre gitt TG2 for ytterdører grunnet værslitasje, pipe og ildsted grunnet alder samt varmtvannsbereder som er over 20 år gammel. Takstmannen anbefaler også kontroll av det elektriske anlegget, blant annet på grunn av manglende dokumentasjon på deler av installasjonene.
Det er ikke utført radonmåling i boligen, og bygget er ikke dokumentert oppført med radonsperre. Dette er vanlig for bygg fra tilsvarende byggeperiode.
Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten som er tilgjengelig i salgsoppgaven.

Tilstandsgradene fordeler seg som følger:
0 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
0 funn er TGIU (ikke undersøkt)
8 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
1 funn er TG0 (ingen avvik)
15 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik)

Standard

Leiligheten fremstår som lys, innbydende og godt vedlikeholdt, med en gjennomtenkt planløsning og trivelige oppholdsrom. Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken skaper en luftig romfølelse og gir gode rammer for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster.
Stuen er et naturlig samlingspunkt i boligen og har vedovn som bidrar til både varme og stemning på kjølige dager. I tillegg er boligen utstyrt med varmepumpe som gir energieffektiv oppvarming og et behagelig inneklima gjennom hele året. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys og bidrar til en lys og trivelig atmosfære i oppholdsrommet.
Kjøkkenet har en praktisk utforming med god skapplass, fine arbeidsflater og naturlig tilknytning til spiseplassen. Her ligger forholdene godt til rette for både hverdag og sosiale anledninger.
Badet er innredet med servantinnredning, vegghengt toalett, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin. Det er flislagt gulv med varmekabler som gir ekstra komfort.
Leiligheten har to gode soverom og en praktisk entré med plass til oppbevaring. I tillegg disponerer boligen en utvendig bod som gir nyttig lagringsplass.
Fra stuen er det utgang til en solrik og skjermet terrasse med gode solforhold. Her kan man nyte rolige dager og lange sommerkvelder i hyggelige omgivelser. Parkering finnes rett utenfor inngangsdøren, noe som gjør hverdagen både enkel og bekvem.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Boligen byr på en komfortabel og energieffektiv oppvarmingsløsning med både varmepumpe og vedovn. Varmepumpen sørger for jevn og behagelig varme gjennom året, mens vedovnen skaper en lun atmosfære og ekstra hygge på kjølige høst- og vinterdager.
På badet er det varmekabler som gir god komfort, og boligen har i tillegg elektriske oppvarmingsmuligheter ved behov. Kombinasjonen av varmepumpe, vedovn og varmekabler gir fleksible oppvarmingsalternativer og bidrar til et behagelig inneklima året rundt.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for bygget utstedt av Bykle kommune den 28.11.1995. Ferdigattesten gjelder nyoppført firemannsbolig/leilighetsbygg på eiendommen.
Det foreligger også godkjente og byggemeldte tegninger som samsvarer med dagens bruk av leiligheten.

Tinglyste heftelser og rettigheter

I teksten over gjengis de heftelsene som anses som relevante. Med heftelser må forstås evt. rettigheter og avtaler som denne eiendommen/eier/tidligere eiere har gjort og som kan virke inn på eiendommens verdi og bruk. 

Heftelsene/servituttene kan fås ved henvendelse til megler, men megler har i det følgende gjengitt med egne ord betydningen av heftelsene/servituttene:

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken.
Det er tinglyst fredningsvedtak knyttet til Hovden landskapsvernområde samt bestemmelser som gjelder den opprinnelige grunneiendommen med flere eiendommer i området. Videre er det tinglyst bestemmelser om gjerde og bebyggelse fra den opprinnelige tomteoverdragelsen.
Eiendommen er seksjonert med seksjonsnummer 3 og sameiebrøk 25/100. Seksjoneringen ble tinglyst 10.05.1996
Kjøper overtar eiendommen med de rettigheter og forpliktelser som fremgår av grunnboken. Kopi av grunnboksutskrift og tinglyste dokumenter er tilgjengelig i salgsoppgaven.

Eventuell adgang til utleie

Boligen er en selveierleilighet og kan i utgangspunktet leies ut i sin helhet. Eventuell utleie må skje i samsvar med gjeldende lovverk, offentlige bestemmelser og de regler som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven.

Beliggenhet

Velkommen til Jernvegen 2, en hyggelig og lettstelt selveierleilighet med attraktiv beliggenhet på Hovden i Setesdal. Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde i Austmannlii, med kort gangavstand til sentrum og et bredt utvalg av aktiviteter og servicetilbud.
Fra boligen er det kort vei til dagligvarebutikker, serveringssteder, butikker og øvrige fasiliteter i Hovden sentrum. Området er kjent for sitt flotte helårstilbud med naturopplevelser rett utenfor døren. Her kan du enkelt ta del i et omfattende løypenett vinterstid, flotte turstier, sykkelmuligheter og badeplasser gjennom sommerhalvåret.
Hovden Alpinsenter ligger kun en kort kjøretur unna og tilbyr et variert skianlegg for både store og små. I tillegg byr området på preparerte langrennsløyper, fiskevann og flott høyfjellsterreng som gjør Hovden til en attraktiv destinasjon året rundt.
Leiligheten har en solrik og skjermet uteplass med gode solforhold gjennom dagen. Selger fremhever spesielt den flotte uteplassen, den enkle adkomsten, parkering rett utenfor boligen og den lettstelte utformingen som noen av eiendommens største kvaliteter.
Eiendommen er beliggende på eiet fellestomt i et veletablert boligområde regulert til boligformål.

Adkomst

Eiendommen har enkel adkomst fra offentlig vei via Jernvegen. Det er parkering i tilknytning til eiendommen, og leiligheten ligger på bakkeplan med trappefri adkomst. Beliggenheten gir enkel tilgang til både sentrum, servicetilbud og Hovdens mange aktivitetsmuligheter gjennom hele året.

Barnehager, skoler og fritid

Eiendommen har nærhet til både barnehage, skole og et variert fritidstilbud. Hovden er et aktivt lokalsamfunn med gode fasiliteter for både fastboende og fritidsbeboere.
Fjellgardane barnehage ligger ca. 1,4 km fra boligen. I samme område finner man også Fjellgardane skule for 1.-7. trinn. Setesdal vidaregåande skule, avdeling Hovden, ligger ca. 1,5 km unna, mens Bykle barne- og ungdomsskule ligger i kommunesenteret i Bykle.
For den aktive byr Hovden på et bredt spekter av aktiviteter året rundt. Området er kjent for sitt flotte løypenett for langrenn, alpinanlegg, sykkelmuligheter, turstier og rekreasjonsområder i vakker høyfjellsnatur. I nærområdet finnes også idrettsplass og nærmiljøanlegg med ulike aktivitetsmuligheter for både store og små.
Kort vei til både natur- og aktivitetstilbud gjør dette til et attraktivt område for alle som ønsker en aktiv livsstil i naturskjønne omgivelser.

Beskrivelse av tomt

Eiet fellestomt på ca. 1 247,5 kvm. Tomten er opparbeidet med adkomst, parkering og grøntarealer. Leiligheten disponerer en solrik og skjermet uteplass med gode solforhold og trivelige omgivelser.

Parkering

Det er parkering rett utenfor boligen,.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Boligen er tilknyttet offentlig vannforsyning og offentlig avløpsnett. Det er ikke tilknyttet privat septikanlegg eller slamavskiller.
Kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon og feiing faktureres av kommunen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål og er omfattet av reguleringsplanen Austmannlii, vedtatt 27.10.1994.
Eiendommen omfattes også av kommuneplanens arealdel 2018-2030 og kommunedelplan for Hovden. Området er avsatt til eksisterende boligbebyggelse.
Det er registrert hensynssone for ras- og skredfare i overordnet planverk. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i fremlagte planopplysninger og reguleringsbestemmelser som følger salgsdokumentasjonen.

Fellesutgifter

Kun bygningsforsikring Kr. 6.011 for denne seksjonen pr. år. Beløpet betales 1 gang pr år.

Kommunale utgifter

-

Formuesverdi

-

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 14 621 ,- pr år.

Omkostninger

1 850 000,- (Prisantydning)
 
Omkostninger:
11 200,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
46 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 1 850 000,00))
 
58 540,- (Omkostninger totalt)
 
1 908 540,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Det opplyses at Spareskillingsmegleren mottar honorering fra Spareskillingsbanken for henvisninger der hvor kunden blir lånekunde.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

Sameiet Jernvegen 2-8

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Gjensidige forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.
 

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype). Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

Fotografering kr 6 250
Provisjon/vederlag: 50 000
Markedspakke: kr 22 500
Oppgjørshonorar kr 8 650
Tilrettelegging kr 16 900
Oppslag heftelser og servitutter kr 2 200
Visningshonorar pr. stk kr 3 200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 480
Kommunale opplysninger kr 3 906

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 16. oktober 2026 kl. 10:11