Kongens gate 48

Innhold

Leiligheten har en svært funksjonell planløsning og fremstår lys, innbydende og arealeffektiv. Her finner du en romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord, hvor den flotte vedovnen skaper en lun og hyggelig atmosfære. Separat kjøkken med gode arbeidsflater og utsyn mot den grønne bakgården. Videre inneholder boligen to gode soverom, et romslig, flislagt bad med opplegg for vaskemaskin, entré med god plass til oppbevaring samt innvendig bod. I tillegg disponerer leiligheten bod i kjeller. Fra boligen er det utsyn mot sameiets hyggelige og solrike felles hage, som gir en rolig ramme rundt en sentral beliggenhet.

Leiligheten inneholder:

Entré
Stue/spisestue
Kjøkken
2 soverom
Bad
Innvendig bod

I tillegg:

Bod i kjeller
Tilgang til stor og hyggelig felles hage

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres.

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. 

Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det samme er gjort med selgers egenerklæring.

Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er oppført i mur

For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten 

Utdrag fra Tilstandsrapporten:

Tilstandsgradene fordeler som følger:
0 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
0 funn er TGIU (ikke undersøkt) 
12 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
0 funn er TG0 (ingen avvik)
9 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik) 

Megler innehar generelt begrenset kunnskap om bygg, tekniske installasjoner og normale levetidsbetraktninger på materialer, men ut fra den kjennskap megler opparbeider seg ved daglig å lese tilstandsrapporter vurderer megler denne eiendommen til å være i en teknisk tilstand som anses som normal, og som forventet ut fra alder, byggemåte og geografisk beliggenhet, dog bemerkes

Vurdering av avvik:
• Det er synlig defekter på kabler eller disse er ikke tilstrekkelig festet.
Forholdet gjelder kabel i kjellerboden.
• Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det

elektriske anlegget.
Konsekvens/tiltak
• Defekter eller manglende feste for kabler øker risiko for brann og støt.
Dette utgjør en fare for liv og helse. Det er behov for at en kvalifisert
elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
• Grunnet alder, usikker historikk og løs ledning i kjellerboden anbefales
en gjennomgang utført av elektriker.

Kjøper bør også se nærmere på de 12 TG2, blant annet manglende våtromsdokumentasjon, avvik i fall, mangelfull utførelse rundt rørgjennomføringer og manglende lekkasjesikring ved innebygget sisterne.
 
Ut over dette opplyser selger at håndtak på vinduene er dårlige.
 

Standard

Leiligheten holder en gjennomgående god standard og fremstår lys, innbydende og godt vedlikeholdt. Boligen kombinerer klassisk bygårdsjarm med moderne komfort, hvor originale detaljer som god takhøyde, store vindusflater og den flotte vedovnen gir boligen et særpreget og lunt uttrykk. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord, og de store vinduene slipper inn rikelig med naturlig lys.

Kjøkkenet er praktisk utformet med gode arbeidsflater og oppbevaringsmuligheter. Badet er flislagt og har dusjkabinett, servantinnredning, toalett og opplegg for vaskemaskin. Begge soverommene har gode størrelser og fremstår lyse og trivelige.

Gjennomgående lyse overflater, pene gulv og en funksjonell planløsning gjør boligen lett å møblere. Fra vinduene er det utsyn mot sameiets hyggelige, grønne bakgård, noe som gir en rolig atmosfære til tross for den svært sentrale beliggenheten.

Sameiet har et aktivt fokus på vedlikehold. I 2025 ble det gjennomført vedlikeholdsarbeider på bygningen av faglærte håndverkere, herunder utskifting av kledning på 3. etasje mot hagen samt reparasjon av puss på fasaden. Det foreligger dokumentasjon på arbeidene.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Elektrisk og ved

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest i kommunens arkiver. 
 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 
I de tilfeller eiendommens byggeår er før 1998 overtar kjøperen risikoen for manglende ferdigattest. Megler opplyser at manglende ferdigattest på opprinnelige tiltak skyldes boligens alder.
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøket å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadpliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av tegningene har megler funnet følgende avvik:
 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men tegningene i kommunens byggesaksarkiv har ingen angivelse av rommenes bruk, man kan kun tyde omrisset av leiligheten.
Det forventes ikke at dette har noen konsekvens for eier. De som som i dag er benyttet som rom til varig opphold synes å inneha alle de funksjoner som dagens regelverk krever.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4204/150/718/4:
06.09.1961 - Dokumentnr: 4680 - Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra: Knr:4204 Gnr:150 Bnr:718
Gjelder denne registerenheten med flere

27.01.1987 - Dokumentnr: 1172 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/6
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 005 SEKSJONER

I teksten over gjengis de heftelsene som anses som relevante. Med heftelser må forstås evt. rettigheter og avtaler som denne eiendommen/eier/tidligere eiere har gjort og som kan virke inn på eiendommens verdi og bruk. 
 
Heftelsene/servituttene kan fås ved henvendelse til megler, men megler har i det følgende gjengitt med egne ord betydningen av heftelsene/servituttene:
Ingen råderettsinnskrenkende eller økonomiske heftelser er registrert, her er kun ordinære vilkår om at kommunen har rett til vedlikehold av vann og avløpsnett som måtte gå over sameiets tomt.

Eventuell adgang til utleie

Sameiet har ingen restriksjoner mot utleie.

Korttidsutleie: Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Beliggenhet

Velkommen til en flott leilighet med en av Kristiansands mest attraktive sentrumsbeliggenheter. Her bor du midt i hjertet av Kvadraturen, med byens pulserende kafé, og restaurantliv, butikker og servicetilbud rett utenfor døren. Samtidig har du kort vei til noen av byens flotteste rekreasjonsområder, som Bystranda, Strandpromenaden, Odderøya og Baneheia, perfekt for både morgenbad, løpeturer og rolige kveldsturer.

Hverdagen blir enkel med dagligvarebutikker, Aquarama, treningssentre, skoler og et svært godt kollektivtilbud innen få minutters gange. Kristiansand rutebilstasjon og togstasjon ligger også i komfortabel gangavstand, noe som gjør boligen godt egnet både for pendlere, studenter og alle som ønsker en urban livsstil uten behov for bil.

Området er kjent for sin gode tilgjengelighet, hvor de fleste daglige gjøremål enkelt kan utføres til fots eller på sykkel. Nabolaget scorer høyt på kollektivtilbud, turmuligheter og opplevd trygghet, og er spesielt populært blant både unge voksne og godt voksne.

Dette er beliggenheten for deg som ønsker å kombinere et aktivt byliv med nærhet til sjø, grøntområder og alle byens fasiliteter, alt innen få minutters gange.

Adkomst

Adkomsten til boligen er enkel og oversiktlig. Eiendommen ligger sentralt til i Kongens gate, med enkel tilkomst både til fots, med sykkel, bil og kollektivtransport. Ved annonserte visninger vil boligen være godt skiltet fra Spareskillingsmegleren, og GPS kan med fordel stilles inn på Kongens gate 48, 4608 Kristiansand

Barnehager, skoler og fritid

Se vedlagt nabolagsprofil, eller ta kontakt med Kristiansand kommune eller kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Tomten er felles, hvor eier har retten til å disponere tomten i tråd med lagets regler og ihht. sin eierbrøk

Parkering

-

Vei, vann og avløp

Offentlig vei, det er slamavskiller på eiendommen. Dette gjenspesiles i de kommunale avgiftene

Regulerings-og arealplaner

Reguleringsformålet er bolig med bevaring.
Plan under arbeid i nærområdet: Kongensgate 54 og Holbergsgate 4. Plankontakt: Elin Bergland.

Fellesutgifter

Vask av fellesarealer, forsikring på selve bygningen, avsetning til fremtidig vedlikehold, og renovasjon betales av sameiets felleskonto. Vask av fellesarealer løses i dag ved at en av de fem sameierne har en lavere felleskostnad pr.mnd, jfr., opplysningene i vedlagte årsmøteprotokoll.

Kjøper gjøres oppmerksom på at sameiet hadde pr. 31.07.26 kr 168 515,91 som oppsparte midler. Det er avdekket at det er en "branngavel" som er i dårlig stand og må utbedres. Sameiet har bestilt den jobben. Kostnaden er i følge tilbud fra blikkenslager Olaf Jahnsen AS beregnet til kr 235 422,- inkl mva. Det er forbehold i tilbudet om tilstanden på pipe og murverk.

Det er et prinsipp i slike sameier at man betaler for felles kostnader i tråd med sin eierbrøk. Det er totalt fem sameiere som deler på kostnadene og i den grad det ikke er oppsparte midler nok til å dekke utgiftene må hver enkelt inn med egenkapital nok til å dekke vedlikeholdet og løpende utgifter.

Kommunale utgifter

De kommunale avgiftene er fordelt på fire terminer. Opplyste tall er tall fra forrige kalenderår. Det bemerkes at inklusiv i de oppgitte kommunale avgiftene ligger eiendomsskatten.
 
De kommunale avgiftene vil variere etter forbruk av vann. Det betales for forbruk avløp, forbruk vann, abonnementgebyr for vann og avløp, samt feie og tilsynsgebyr.
 
Renovasjon fra Avfall Sør. Formannen opplyser at kostnadene for dette ligger i de månedlige fellesutgiftene
 
1: Selger har sin boligforsikring hos Frende som betales av sameiet, da kostnaden er inklusiv i de oppgitte fellesutgiftene.
2: Selger har internett/bredband fra Telia (5G 25 mbps) og betaler kr 589 månedlig.

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 11 282 ,- pr år.

Omkostninger

3 800 000,- (Prisantydning)
0,- (Andel av fellesgjeld)
 
Omkostninger:
11 200,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
95 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 800 000,00))
 
107 290,- (Omkostninger totalt)
 
3 907 290,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Det opplyses at Spareskillingsmegleren mottar honorering fra Spareskillingsbanken for henvisninger der hvor kunden blir lånekunde.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

Kongensgate 48 Sameie

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Gjensidige forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.
 

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype). Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

Fotografering kr 6250
Provisjon/vederlag: 29050
Markedspakke: kr 22500
Oppgjørshonorar kr 8 650
Tilrettelegging kr 16 900
Oppslag heftelser og servitutter kr 2 200
Visningshonorar kr 3200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 480
Kommunale opplysninger kr 3 906
Informasjon fra forretningsfører kr 0
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 0

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
EFKT - Fototjenester
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 5. august 2026 kl. 09:03