Løefjellslii 22

Innhold

Fritidsboligen har en praktisk og arealeffektiv planløsning, godt tilpasset både helgeopphold og lengre ferier på fjellet. Hovedetasjen inneholder entré/gang, stue og kjøkken i åpen løsning, to soverom, bad/vaskerom og bod. I tillegg kommer hems med alkove, som gir ekstra plass og fleksible bruksmuligheter. Utvendig er det en ekstern bod på 2 m² med plass toil bl.a snøfreser.

Stue og kjøkkenområdet utgjør hyttas naturlige samlingspunkt. Kjøkkenet har innredning med glatte sorte fronter og benkeplate i laminat, samt kjøkkenventilator med avtrekk ut. Stuen har utgang til den romslige plattingen/terrassen, som gir en fin forlengelse av oppholdsarealet på gode dager. Innvendige overflater består i hovedsak av laminat og betong på gulv, mens vegger og himlinger har trepanel/panelplater. Hytta har vedovn med isolert stålpipe.

De to soverommene ligger på hovedplanet, mens hemsen med alkove gir ytterligere areal som kan benyttes etter behov. Bad/vaskerom er innredet med servant, toalett og dusjkabinett, og har opplegg for vaskemaskin. Rommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler og elektrisk avtrekksvifte.

Møbler kan medfølge etter nærmere avtale.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis.

Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det samme er gjort med selgers egenerklæring. Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Hovedkonstruksjonen av bebyggelsen består av: Trekostruksjon med saltak tekket med torv

Utdrag fra Tilstansrapporten:

Tilstandsgradene fordeler som følger:
0 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
0 funn er TGIU (ikke undersøkt) 
2 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
1 funn er TG0 (ingen avvik)
26 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik) 
 
Tilstandsrapporten beskriver gjennomgående en relativt ny fritidsbolig. Innvendige overflater er vurdert å ha normal alders og bruksslitasje, og det ble ikke registrert unormale funn ved kontrollmålinger av etasjeskiller/bærende konstruksjoner.

På bad/vaskerom er det registrert avvik ved fallforholdene mot sluk. Gulvet er beskrevet med flat utførelse, manglende oppkant ved dør og manglende lokalt fall rundt sluket. Takstingeniøren påpeker at redusert/manglende fall kan medføre at vann blir stående på gulvet eller ikke ledes effektivt til sluket. Membran og sluk er fra byggeåret, og membranen vurderes fortsatt å være innenfor forventet brukstid.

Det er foretatt hulltaking i konstruksjonen ved våtrommet uten at det ble påvist unormale forhold. Fuktkvoten ble målt til under 6 %. Undersøkelsen er lokal og kan derfor ikke utelukke eventuelle skjulte forhold andre steder i konstruksjonen.

Det er videre registrert at det mangler håndløper langs innvendig trappeløp. Takstingeniøren anbefaler at håndløper monteres for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet.

Terrenget rundt bygningen er stedvis flatt eller har svakt fall bort fra grunnmuren. Det ble ikke registrert synlige tegn til vannansamling eller fuktbelastning ved befaringen, men takstingeniøren anbefaler at forholdene følges ved kraftig nedbør og snøsmelting.

Megler innehar generelt begrenset kunnskap om bygg, tekniske installasjoner og normale levetidsbetraktninger på materialer, men ut fra den kjennskap megler opparbeider seg ved daglig å lese tilstandsrapporter vurderer megler denne eiendommen til å være i en teknisk tilstand som anses som normal, og som forventet ut fra alder, byggemåte og geografisk beliggenhet.
 
 

Standard

-

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Fritidsboligen har vedovn med isolert stålpipe. Det er i tillegg elektriske varmekabler på bad, i bod og i stue/gang.
Vegg-/ fastmonterte ovner som står i boligen ved framvisning medfølger i handelen. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/ fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.

Ferdigattest/brukstillatelse

Der foreligger ferdigattest/midlertidig brukstilatelse datert: 08.12.2020
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøkt å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadspliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av tegningene har megler funnet følgende avvik:

Det er bygget en liten utvendig bod ved innganspartiet som ikke er tegnet inn på de opprinnelige tegningene.

Fritidsboligen har en romslig platting/terrasse med utgang fra stuen. Tilstandsrapporten oppgir terrasse og balkongareal (TBA) til 84 m².
Megler har ikke mottatt dokumentasjon som særskilt viser at dagens platting/terrasse inngår i godkjente byggetegninger eller er omsøkt. Hvorvidt plattingen er søknadspliktig vil blant annet avhenge av høyde over terreng og tiltakets utførelse. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette forholdet.
 

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det registrert en rekke tinglyste bestemmelser og rettigheter. Disse er i hovedsak knyttet til vei, vann- og avløpsledninger, elektriske ledninger/kabler, tele-/fiberanlegg samt drift og vedlikehold av slik infrastruktur. Flere av rettighetene er etablert til fordel for andre eiendommer i området og er overført fra gnr. 62 bnr. 380.

Grunnboken viser at det gjennom en årrekke er etablert rettigheter for en rekke eiendommer i forbindelse med utbyggingen av området. Dette innebærer blant annet at andre eiendommer kan ha rett til bruk av vei samt rettigheter knyttet til fremføring, drift og vedlikehold av vann- og avløpsledninger og annen teknisk infrastruktur. Enkelte av de tinglyste dokumentene omfatter også elektriske ledninger/kabler, tele-/fiberanlegg, overvann, drensvann og stikkrenner.

Flere av bestemmelsene er tinglyst på hovedbruket før den aktuelle seksjonen ble opprettet, og er senere overført til denne registerenheten. Det store antallet registreringer må derfor ses i sammenheng med utviklingen og etableringen av hytteområdet.

Eiendommen ble seksjonert 06.07.2020. Den aktuelle fritidsboligen utgjør seksjon nr. 3, med tilleggsdel bygning og en sameiebrøk på 1/4.

Kjøper overtar eiendommen med de tinglyste rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med grunnboksutskriften og de enkelte tinglyste dokumentene. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Eventuell adgang til utleie

Det er ikke registrert særskilte bestemmelser i mottatte reguleringsopplysninger som begrenser utleie av fritidsboligen.

Beliggenhet

Løefjellslii 22 har en attraktiv og innholdsrik beliggenhet i Brokkeområdet i Setesdal, ca. 591 meter over havet. Her ligger forholdene godt til rette for et aktivt og variert hytteliv gjennom hele året, enten man foretrekker ski og vinteraktiviteter eller turer og friluftsliv i fjellet resten av året.

For den skiglade er beliggenheten spesielt gunstig. Det er ca. 700 meter til nærmeste alpinbakke i Brokke Alpinsenter, hvor det er fire skitrekk. Nærmeste preparerte langrennsløype ligger ca. 252 meter fra eiendommen, og innenfor 15 km er det oppgitt hele 69 km med preparerte skiløyper. Dette gir gode muligheter for å kombinere alpint og langrenn uten lange kjøreturer fra hytta.

Brokke og fjellområdene rundt byr også på gode muligheter for aktivitet utenom vintersesongen. Her kan dagene brukes til turer og friluftsliv i flotte fjellomgivelser, og Via Ferrata Helle er blant aktivitetstilbudene i området.

Samtidig er det praktiske tilbud innenfor grei kjøreavstand. Coop Prix Hylestad er oppgitt til ca. 6 minutters kjøring og har også posttjenester. Rysstad ligger tilsvarende ca. 6 minutter unna.

Beliggenheten gjør dermed hytta godt egnet både for helgeopphold og lengre ferier, med kort vei til aktivitetene mange først og fremst søker når de ønsker seg fritidsbolig på fjellet. Her får man et godt utgangspunkt for alpint, langrenn og friluftsliv, samtidig som nødvendige servicetilbud er lett tilgjengelige.

Adkomst

Eiendommen har kjørbar adkomst via etablert veinett i Brokke/Løefjødd området og videre til Løefjellslii. Det er parkeringsmulighet ved eiendommen. For nærmere veibeskrivelse anbefales bruk av kart/GPS med adressen Løefjellslii 22, 4748 Rysstad.

Barnehager, skoler og fritid

-

Beskrivelse av tomt

Tomten er felles, hvor eier har retten til å disponere tomten i tråd med lagets regler og ihht. sin eierbrøk

Parkering

På egen/felles tomt

Vei, vann og avløp

Privat vann og avløp fra Brokke Vatn og Avlaup AS. Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er å anse som privat, hvor eier av eiendommen har vedlikeholdsansvaret.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen omfattes av Detaljregulering Løefjødd, felt 2, 4 og 5, plan-ID 201301, vedtatt 21.06.2017. Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse frittliggende, felt FK.
Reguleringsbestemmelsene inneholder blant annet bestemmelser om utnyttelse, byggehøyder, takform, materialbruk, parkering, terrenginngrep samt tilknytning til felles vann og avløpsanlegg.
Det er i tillegg igangsatt arbeid med Kommunedelplan for Brokke, plan-ID 202303. Denne har status «planlegging igangsatt» og er således ikke en endelig vedtatt arealplan.

Men kommunens planrapport viser også at eiendommen ligger innenfor hensynssone H310_4 – ras- og skredfare.

Fellesutgifter

-

Kommunale utgifter

Hytterenovasjon: kr 2 805,-
Feiing/tilsyn: kr 504,-

I tillegg kommer kostnader knyttet til privat vann- og avløpsanlegg.
Vann og avløp: Eiendommen er tilknyttet privat vann- og avløpsanlegg via Brokke Vatn og Avlaup AS. Årlig avgift er oppgitt til ca. kr 6 836,- for 2025. Avgiften kan være regulert/endret etter dette, og kjøper må påregne gjeldende sats.

Brøyting/løypekjøring:
Eiendommen ligger i Løefjell hyttefelt, hvor Brokke Aktivitet AS har ansvar for brøyting. Alle tomteeiere plikter å betale for brøyting av fellesveiene. For sesongen 2025/2026 er kostnaden oppgitt til kr 3 430,-. Brøyting av innkjøring til hytta kan bestilles i tillegg og koster for samme sesong kr 3 700,-. Priser og vilkår kan endres.

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 309 ,- pr år.

Omkostninger

2 300 000,- (Prisantydning)
 
Omkostninger:
11 200,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
57 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 300 000,00))
 
69 790,- (Omkostninger totalt)
 
2 369 790,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Det opplyses at Spareskillingsmegleren mottar honorering fra Spareskillingsbanken for henvisninger der hvor kunden blir lånekunde.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

-

Boligselgerforsikring

-

Boligkjøperforsikring

-

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

MEGLERS VEDERLAG:
Fotografering kr 6250
Provisjon/vederlag: 29550
Markedspakke: kr 22500
Oppgjørshonorar kr 8900
Tilrettelegging kr 16900
Oppslag heftelser og servitutter kr 2200
Visningshonorar kr 3200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 545
Kommunale opplysninger kr 3 906

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
EFKT - Fototjenester
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 1. oktober 2026 kl. 12:58