Nedre Ørnefjellvegen 88B

Innhold

Hytta fremstår som en gjennomført og funksjonell fritidsbolig med en arealeffektiv planløsning som utnytter både hovedplan og loft på en god måte. Planløsningen gir rom for både sosialt samvær og privatliv, noe som gjør boligen godt egnet for familier eller flere gjester.

Hovedetasjen inneholder en romslig og åpen kjøkken, og stueløsning på ca. 34,7 m². Her er det god plass til både spisebord og sofagruppe, og rommet oppleves lyst og innbydende med flere soner for opphold. Den åpne løsningen gir en naturlig flyt og gjør det enkelt å samle familie og venner.

Videre består hovedplanet av to soverom, bad, entré/gang og bod. Soverommene har praktiske størrelser og gir fleksible innredningsmuligheter, enten som familierom eller gjesterom. Badet er funksjonelt utformet med nødvendige fasiliteter, og det er i tillegg egen bod som gir gode lagringsmuligheter. Entréen har god plass til yttertøy og fungerer som et naturlig bindeledd mellom rommene.

Loftsetasjen utvider boligens kapasitet ytterligere, med flere soverom og et ekstra bad. Dette gir en tydelig oppdeling mellom privat og sosial sone, og gjør hytta spesielt godt egnet for bruk av flere generasjoner eller ved utleie. Loftet gir rom for fleksibel bruk – enten som soveplasser, oppholdsrom eller kombinasjoner etter behov.

Totalt sett tilbyr hytta flere gode soverom, to bad og romslige oppholdsarealer, noe som gir høy grad av komfort og brukervennlighet gjennom hele året.
Materialvalg og utførelse bærer preg av klassisk hyttestil med lune overflater og naturlige innslag, som sammen med peis og gode oppholdsrom skaper en varm og innbydende atmosfære.

Fra stue er det utgang til terrasse, som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealet på fine dager. Her er det god plass til utemøbler og sosiale sammenkomster.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres.
 
Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. 
Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det sammen er gjort med selgers egenerklæring.
 
Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.
 
Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
 
Boligen er oppført i Trekonstruksjon
 
For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten 
 
Utdrag fra Tilstandsrapporten:
 
Tilstandsgradene fordeler som følger:
1 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
1 funn er TGIU (ikke undersøkt) 
13 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
3 funn er TG0 (ingen avvik)
17 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik) 
 
Megler innehar generelt begrenset kunnskap om bygg, tekniske installasjoner og normale levetidsbetraktninger på materialer, men ut fra den kjennskap megler opparbeider seg ved daglig å lese tilstandsrapporter vurderer megler denne eiendommen til å være i en teknisk tilstand som anses som normal, og som forventet ut fra alder, byggemåte og geografisk beliggenhet.

Megler vil anbefale kjøper å spesielt gjøre seg kjent med rapportens TG IU (ikke undersøkt) og TG3. TG IU innebærer for kjøper en forhøyet risiko med bakgrunn i at takstmannen ikke har kunnet undersøke forholdet.

TG3: Dører
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Det mangler beslag under dører.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Montering av beslag under terskel anbefales for å redusere risiko for
fremtidige fuktskader.
Hovedytterdør må påregnes å skiftes.
Kostnadsestimat: Under 20 000

Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Ventil i gavlene.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Beskrivelse
Vurdering av avvik:
• Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til
vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Det er kun mulig å kontrollere mindre deler av konstruksjonen i kott.
Konsekvens/tiltak
• Innhent dokumentasjon, om mulig.

 
 

Standard

-

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Selger opplyser at innbo, herunder diverse møbler kan medfølge etter nærmere avtale.

Oppvarming

Vegg-/ fastmonterte ovner som står i boligen ved framvisning medfølger i handelen. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/ fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.

Ferdigattest/brukstillatelse

Der foreligger ferdigattest/midlertidig brukstilatelse datert: 16.05.2006
 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøkt å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadpliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av tegningene har megler funnet følgende avvik:
 
Det er bygd på en utvendig bod ved inngangspartiet og utvidet terrasse/platting som ikke er registrert på kommunens tegninger.
 

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4224/7/93/2/323:
28.06.2006 - Dokumentnr: 3292 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Årlig festeavgift: NOK 2 300
Tomteverdi: NOK 400 000
Bestemmelser om regulering av leien
FESTERETTEN KAN OVERDRAS
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:4224 Gnr:7 Bnr:93 Fnr:323 F
Gjelder denne registerenheten med flere

28.06.2006 - Dokumentnr: 3293 - Erklæring/avtale
Gjelder feste
Denne seksjon har tilleggsdel - areal.
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
Gjelder denne registerenheten med flere

28.06.2006 - Dokumentnr: 3293 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 111/222
Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.
Gjelder seksjon nr. 1 og 2


I teksten over gjengis de heftelsene som anses som relevante. Med heftelser må forstås evt. rettigheter og avtaler som denne eiendommen/eier/tidligere eiere har gjort og som kan virke inn på eiendommens verdi og bruk. 
 
Heftelsene/servituttene kan fås ved henvendelse til megler, men megler har i det følgende gjengitt med egne ord betydningen av heftelsene/servituttene:
 
Ingen spesielle heftelser ut over at kjøper er gjort kjent med at tomten er festet og det foreligger kontrakt med rettigheter og forpliktelser mot grunneier. I tillegg er bebyggelsen seksjonert hvor bl.a utvendig sportbod er beskrevet som tilleggesdel til seksjonen. Dette følger av den såkalte seksjoneringsegjæringen som er tinglyst på eiendommen og som følger vedlagt.

Eventuell adgang til utleie

Hytta er i dag ikke utleid, men kan leies ut i sin helhet. Det bemerkes at eier plikter å fremlegge dokumentasjon på at det er gjennomført radonmåling ved utleie

Beliggenhet

Ljosland – et helårsparadis i fjellheimen

Ljosland ligger naturskjønt til i hjertet av den sørnorske fjellheimen, med kort reiseavstand fra Sørlandskysten. Området byr på storslått høyfjellsnatur med flere topper over 1000 meter over havet, og er et populært reisemål for både friluftsentusiaster og hyttefolk året rundt.

Fra Ljosland åpner det seg et omfattende nettverk av turmuligheter i variert terreng mellom ca. 750 og 1050 meter over havet. Området fungerer som inngangsport til Setesdal Vesthei og gir enkel tilgang til flere merkede ruter i regi av Den Norske Turistforening.

Ljosland Skisenter er et moderne og familievennlig anlegg med gode forhold for både alpint og langrenn. Anlegget har flere heiser og nedfarter med en samlet fallhøyde på nærmere 300 meter. Den lengste nedfarten strekker seg over ca. 1,6 kilometer, og det finnes egne områder tilrettelagt for barn og nybegynnere.

Langrennsentusiaster kan glede seg over rundt 60 kilometer preparerte skiløyper som tar deg gjennom flott fjellterreng. Ved skisenteret finner du også varmestue med servering, skiutleie og mulighet for skiskole etter avtale.

Ljosland er like attraktivt når snøen har smeltet. Om sommeren og høsten byr området på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter langs elver, vann og heier. Fra Fjellstova er det kort vei til innbydende badekulper og svaberg, mens de som ønsker lengre turer kan utforske det vidstrakte heiområdet rundt Langevann og videre innover fjellet.

For den turglade finnes det mange spennende turmål i nærområdet. Skoræ, som med sine 1041 meter over havet regnes som Norges sørligste topp over 1000 meter, er et populært mål. Den Norske Turistforening har flere hytter i området, blant annet Lakkenstova, Josephsbu og Gaukhei. I tillegg kan man besøke den kjente Lordehytta, som ligger vakkert til i fjellandskapet.

Fiskeinteresserte har også gode muligheter på Ljosland. Gjennom målrettet kalking og kultivering har fiskebestandene i området utviklet seg positivt de senere årene. Ljosland Utmarkslag tilbyr fiskekort som gir adgang til fiske i flere attraktive vann, blant annet deler av Ljoslandsvannet, Farevann, Lisle Kvernevann, Lisle Øyvann, Storsteintjønn og Kråksteintjønn.

Med sitt brede tilbud av aktiviteter, vakker natur og gode fasiliteter er Ljosland et attraktivt område for både aktive familier og dem som søker ro og rekreasjon i fjellene.

Adkomst

Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Spareskillingsmegleren under annonserte visninger.

Barnehager, skoler og fritid

-

Beskrivelse av tomt

Tomten er organisert som såkalt punktfeste. Noe areal/adkomst er felles med nabo.
Punktfeste er en form for tomtefeste der festeren leier et avgrenset punkt på en eiendom, vanligvis til en hytte eller et hus, uten at tomtearealet er nøyaktig oppmålt og fradelt.

*Tomten er punktfeste
*Festeren ikke kan kreve innløsning
*Festeavgiften reguleres hvert 5. år

Parkering

På del av tomt som disponeres av eier

Vei, vann og avløp

Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er å anse som privat, hvor eier av eiendommen har vedlikeholdsansvaret.

Regulerings-og arealplaner

Regulert til fritidsformål jfr planen for Ørnefjell II vedtatt 24.06.2004

Fellesutgifter

-

Kommunale utgifter

Gebyr Fakturert beløp i 2025
Avløp 5 848,13 kr
Feiing 451,20 kr
Vann 2 745,98 kr
Sum 9 045,31 kr

I tillegg påløper hytterenovasjon fra HÅR (Hægbostad og Åseral renovasjonsselskap) med kr 3 710,- for 2026

Brøyting 5000,- (for 2025 - men det varierer litt utfri hvor mange ganger de brøyter)

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 9 045 ,- pr år.

Omkostninger

 2 350 000,- (Prisantydning)
 
Omkostninger:
16 400,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
58 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 350 000,00))
 
76 240,- (Omkostninger totalt)
 
2 426 240,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

-

Boligselgerforsikring

Selgeren har kjøpt boligselgerforsikring fra Gjensidige forsikring. Forsikringen dekker selgerens økonomiske ansvar hvis du oppdager feil eller mangler som omfattes av avhendingsloven. Forsikringen gjelder fra kjøpers overtagelse av eiendommen og varer i fem år. I tillegg dekker forsikringen perioden mellom budaksept og overtagelse begrenset til 12 måneder. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.
 

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype). Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

MEGLERS VEDERLAG:
Fotografering kr 6250
Provisjon/vederlag: 29550
Markedspakke: kr 22500
Oppgjørshonorar kr 8900
Tilrettelegging kr 16900
Oppslag heftelser og servitutter kr 2200
Visningshonorar kr 3200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 545
Kommunale opplysninger kr 3 906

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
EFKT - Fototjenester
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 14:10