Skarpelunden 8

Innhold

Enebolig med følgende innhold.
Hovedetasjen: Vindfang/ gang, stue, kjøkken, 4 soverom, bad og trapperom.
Underetasjen: Kjellerstue, wc, gang, vaskerom, kjøkken og bod. Kjøkken er ikke søkt godkjent eller bruksendret, opprinnelig matbod mm.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres.
 
Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. 
Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det sammen er gjort med selgers egenerklæring.
 
Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.
 
Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
 
Boligen er oppført i tre.
 
For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten 
 
Utdrag fra Tilstadsrapporten:
Tilstadsgradene fordeler som følger:
7 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
2 funn er TGIU (ikke undersøkt) 
29 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
5 funn er TG0 (ingen avvik)
5 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik) 
 
Megler vurderer tilstanden til å være som forventet tatt byggeår og byggeskikk i betraktning, dog henvises spesielt til punktene som er gitt TG3 hvor kjøper må forvente å igangsette strakstiltak.

Rapporten beskriver flere avvik og vedlikeholdsbehov på tak, vegger, loft, vinduer, dører, balkonger, innvendige overflater, gulv, våtrom, kjøkken, tekniske installasjoner, elektrisk anlegg, tomteforhold og utvendige vann- og avløpsledninger.

Mange bygningsdeler har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, og det anbefales jevnlig oppsyn, vedlikehold og modernisering på flere punkter.

Kostnadsestimat for enkelte tiltak er oppgitt til 20 000 - 100 000 kroner.

Det er ingen kritiske feil, men flere forhold bør overvåkes og vurderes ved fremtidig renovering, spesielt drenering, krypkjeller, våtrom, vinduer, dører og tekniske anlegg.

Det er avvik fra byggetegninger, men godkjente tegninger foreligger, og eier har dokumentasjon på utført håndverk de siste 5 år.

Ingen avvik er påvist i branncelleinndeling, rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde.

Over er en kort oppsummering av følgende:

Utvendig
Taktekking,TG2
Undertekking trolig asfaltpapp. Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Yttertekking av betongstein. Byttet ca 2004 ifølge eier.
Vurdering av avvik:
Det er diverse eldre fuktskjolder på loft. Bytte tak utført som egeninnsats som kan medføre en risko for avvik.
Tiltak: - Jevnlig oppsyn for kondensfukt, lekkasje mm.

Nedløp og beslag,TG2
Pipe og luftelyre med beslag. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Eldre fuktskjolder loft observert. Vannbord og vindski av tre. Deler av vannbord med beslagsløsning som reduserer vedlikehold. Stedvis grønske mm. Takrenner og nedløp i stål. Normalt oppsyn og vedlikehold påregnes, samt utskiftninger etter estimerte levetider.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det er stedvis litt heng i takrenner som trolig medfører at fall ikke blir helt optimalt.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Modernsering ansees normalt utfra heng i takrenner, alder mm.

Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning.
Vurdering av avvik:
Deler av kledning er modernisert, men hovedsaklig eldre kledning. Stedvis noe grønske og etterslep vedlikehold, men ingen åpenbare avvik som større råtepunkter. På kledning er det lite lufting i nedre del av konstruksjon. Dette medfører at treverk er mer utsatt for kondensfukt, råte mm. På eldre kledning så må man forvente bakenforliggende avvik som ikke er synlig, som avdekkes ved bytte av kledning.
Tiltak: - Normalt oppsyn, vedlikehold og utskiftninger ihht behov.
Takkonstruksjon/Loft,TG2

Trekonstruksjon med saltak form.
Det er avvik: Det er hovedsaklig eldre glass vatt isolasjon som har en redusert isolasjonsevne kontra dagens standard. Det mangler stedvis, ligger stedvis litt spredt med isolajson mm, slik at det anbefales å vurdere etterisolering og legge denne jevnt ut over for bedre isolasjonsevne. Det er eldre tegn til fukt fra tidligere lekkasjer etc. Noe kondensmerker observert.
Tiltak: Jevnlig godt oppsyn av loft- og takkonstruksjoner anbefales på generelt grunnlag. Endring av bruk av boligen kan også endre forhold i kondens/konstruksjoner. Noe vedlikehold isolasjon mm anbefales.
Vinduer,TG3
Trevinduer med isolerglass og koblet glass. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Det informeres om at vinduer/isolerglass kan være punkterte selv om dette ikke ble registrert på befaring. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Det er avvik: Enkelte vinduer oppe er fra 2017, men de fleste ser ut til å være fra rundt 1986/87. Det er stedvis litt malingflass, jordslagsmerker etc. Stedvis malingflass/etterslep utvendig. Det ene vinduet i kjellerstue er ikke til å lukke, tg3. Eldre vinduer generelt kjeller.
Tiltak: Vedlikehold og modernisering eldre vinduer.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG3
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør stue, tredør med isoelrglass, fra 1986. Funksjon OK. - inngangsdør, tredør emd isoelrglass. Noe nyere. Funksjon OK. - kjelllerdør av tre. Ved "funksjon OK" så menes det at de fungerer normalt utfra alder men at normale mindre skjevheter kan forekomme, og at noe justeringer må til med jevne mellomrom. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm. På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at eldre dører ikke har isoleringsevne etc lik dagens dører.
Det er avvik: Noe bruks og aldersslitasje på de oppe. Det gis en tg3 pga dårlog svill og stand nedre del av kjellerdør, terreng bør senkes og dør vurderes byttet.
Tiltak: Vedlikehold/modernisering kjellerdør spesielt.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Det gis en tg3 pga taktekking i takoverbygg/hagestue. Tekking er enklere/ufagmessig. Det er fuktskade på undertak som følge og deler av dette må byttes og tekkes på nytt. Det er varierende alder og værslitasje på treverk, stedvis dårlig bord/treverk som ansees naturlig å bytte. Noe skjevhet rekkverk/levegg.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Vedlikehold ellers påregnes.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendig
Overflater,TG2

Det nevnes at dette er en brukt bolig og at slitasje må forventes. Skruehull, normal bruks- og aldersslitasje mm er normalt. Noe fargeforskjeller på parkett og veggflater er også normalt om det har hengt bilder på vegger, tepper på gulv etc.
Det er avvik: Noe bruksmerker og stedvis kosmetiske avvik.
Tiltak: Modernisering må vurderes av kjøper.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert. Stedvis knirk kan forekomme.
Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Radon,TG2
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her: https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
Tiltak: Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.

Pipe og ildsted,TG2
Teglsteinspipe. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedovn i stue, ubrennbar flate foran ildåpning ansees tilfredsstillende. Fra 2023. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Noe sotavrenning observert. Sotavrenning kan skyldes flere forhold. Fyres det med for liten trekk, eller det er for dårlig trekk i skorsteinen, begynner røykgassene å kondensere før de kommer ut av skorsteinen. Denne kondensen blander seg med sot, og vil på et tidspunkt trekke ut gjennom skorsteinsvangene. Dersom fuger/stein er dårlige, vil slike gjennomslag naturligvis skje raskere, men også på skorsteiner med "gode" fuger kan man få tilfeller av dette.
Tiltak: Oppsyn utfra alder.

Rom Under Terreng,TG2
Punktet gjelder de vegger som er påforet på innvendig side innenfor murvegg/grunnmur.
Det er avvik: Det gis en tg2 fordi det er eldre/manglende dreneringsløsning og på generelt grunnlag at vegger med påforede konstruksjoner ansees som risikokonstruksjon da det kan være skjult fukt og råte i bakenforliggende konstruksjoner. Dette fordi det kan være en fuktig murvegg/yttervegg og når man påforer innvendig så vil man ha redusert kontrollmulighet på det reisverk/treverk som er bak veggoverflater som er synlig. Man vil med andre ord ikke alltid kunne avdekke avvik uten videre kontroll bak overflater. I eldre boliger vil det være kapillærsug, hvilket vil si fuktoppsug opp gjennom mur/betonggulv. Dette skyldes at tidligere byggeskikk ikke har fuktsperre under betongstøp. Det er utført fuktmåling i treverk mot påforet vegg, normalt, men i kjøkken er det noe rå lukt som kan tilsi skjult avvik.
Tiltak: Generelt godt oppsyn, vedlikehold kan ikke utelukkes.

Krypkjeller,TG2
Krypkjeller er en eldre byggeskikk som har stort skadepotensiale pga fukt/kondens, som videre fører til potensiell skadedyr/sopp/fukt/råte skader. Det anbefales generelt å holde å under godt jevnlig oppsyn.
Det er avvik: Det gis en tg2 utfra en risiko som finnes ved å ha krypkjellere. Det er ikke avdekket åpenbare avvik fra luke, men det er liten tilgang så kun utført en enkel observasjon. Videre ble det foretatt fuktmåling i treverk like ved luke, normalt. Det anbefales å ha plast/fuktsperre på grunnen i krypkjeller for å unngå/redusere fordampning av fukt fra grunnen. Det er synlig fuktinnsig i krypkjeller. Mulig dårlig treverk/bunnsvill innerst i kjeller der liten tilgang. Dette må undersøkes ytterligere.
Tiltak: Ytterligere undersøkelse og jevnlig oppsyn. Det bør etableres plast på grunnen og vurdere om avfukter bør monteres.
Innvendige trapper,TG3
Tretrapp.
Vurdering av avvik:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tg3 når det mangler begge sider. Tg2 om det er montert på en side.Knirk ved gange.
Tiltak tiltak: Håndløper anbefales på begge sider.

Innvendige dører,TG2
Tre/lettdører.
Det er avvik: Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill. Enkelte tar i karm/svill og har redusert funksjon.
Tiltak: Dørene bør legges inn som en del av kommende vedlikehold.

Våtrom
Underetasje > Vaskerom
Vaskerom generelt ,TG3

Enkelt vaskerom
Det er avvik: Enkelt vaskerom, dvs ingen fuktsikre løsninger lik dagens standard. det er malt murguvl med stedvis slitasje maling. Mot resten av rom/boder så er det skillevegg i tre, ingen membran/fuktsikringsløsning lik dagens standard. Ved evt lekkasje eller mye vannsøl så vil vann spre seg. Eldre sluk, denne må byttes ved evt modernisering. Malingflass murvegg, tilsier fuktpåkjenning unnenfra/fra krypkjeller. Lufteventil.

Tiltak:
Ideelt sett modernisere til dagens løsninger, så må man selv vurdere om det ansees økonomisk rasjonelt utfra at det fungerer men er enklere.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Underetasje > Vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking ikke utført fordi det er murvegg med synlig rør på vegg.
Det er avvik: Det er tegn til kapilærsug som vil si fuktoppsug via murgulv og vegg.
Tiltak: Oppsyn.
Underetasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater vegger og malt tak.
Det er avvik: Det skal være en aluminiumslist under veggplatene og fug mellom platebunn og denne listen for å unngå fuktoppsug. Dette ansees dog ikke kritisk siden det ikke er mye fuktpåkjenning direkte på overflater her.
Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater.
Underetasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Belegg på gulv.
Det er avvik: Ikke fall mot sluk i rommet ihht dagens standard. Fungerer med avviket ved bruk av kabinett.
Tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Underetasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Belegg som membranløsning.
Det er avvik: Noe manglende kant av belegg ved siden av dør. Eldre støpejernssluk, denne må byttes ved neste renovering av rommet.
Tiltak:
Bytte sluk ved neste renovering.

Underetasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Lufteventil.
Det er avvik: Norsk Standard gir tg2 pga at det er ventil og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk.
Tiltak: Vifte og tilluft anbefales.

1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Det er avvik:
Det er ikke fall mot sluk i rommet ihht dagens standard og krav, men det fungerer fint siden det er bruk av dusjkabinett hvor vann ledes direkte i avløp ved normalt bruk. Litt sprekk i enkelt flis.
Tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er synlig membranløsning i sluken. Det at membranløsning er observert i sluk er ikke en garanti for at membranløsning er tett og med ønskede oppkanter, men en indikasjon på at ting er utført fagmessig. Tetthet er ikke kontrollert.
Det er avvik:
Norsk Standard regner estimert levetid membran 20 år. Ved alder over 10 år så regnes da mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd og man får tg2 utfra alder alene.
Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

1 etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Vegghengt wc. Innredning og dusjkabinett som er noe nyere 2024. Utstyr fungerte OK på befaringsdagen. Normal bruksslitasje.
Det er avvik:
Det er ikke synlig drens-spalte under wc. Dette medfører at man ikke vil avdekke evt. lekkasje fra skjult sisterne i vegg.

Tiltak: Man kan for ordens skyld lage drensspalte, men kan ikke garantere at det har den funksjonen det skal fordi det da kreves at det er tett membranløsning inni sisternekasse slik at vann ikke ledes annen vei enn ut drenshull.

Kjøkken
Underetasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Eldre innredning som antas fra 80 tallet, men nyere benkeplate.
Det er avvik:
Mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd.
Tiltak:Vurdere modernisering.

Underetasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er avvik: Ingen kjøkkenventiltor, mulig lufting via vindu.
Tiltak: Kjøkkenventilator bør etableres.

1 etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Laminatgulv. Innredning fra 2005 men frontene er byttet ca 2-3 år siden ifølge eier. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Estimert brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Estimert brukstid oppvaskmaskin er ca 10 år. Blandebatteri byttet 2025. Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved evt varmeutvikling ut over normalt. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken. Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal det være installert slik sensor/vannstopper.

Det er avvik: - Noe bruksslitasje. - Knekt front på skuffe i frysen. - Sprekk steketopp (fungerer fint ifølge eier). - Merker på benkeplate ved siden av steketopp bla.
Tiltak: Fungerer med avviket, evt vurdere noe vedlikehold.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i kjeller.
Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.

Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejernsrør. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ved fremtidig modernisering av våtrom så bør det også påregnes modernisering/oppgradering av røropplegg.

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i kjeller og fra 2002. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.

Vurdering av avvik:

Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.

Elektrisk anlegg,TG2
Eldre skrusikringer hovedsaklig men enkelte nyere automatsikringer.
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Eldre anlegg, men noe moderniseringer utført av enkelte kurser i forbindelse med bytte av kjøkken mm.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ja
Kommentar:Ukjent når, har ikke dokumentajson. Ca 8-10 år siden.
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG3
Det er ikke påvist noe spesielt dreneringssystem som grunnmursplast eller drensledninger. Det er grunmursplast eller annen liknende løsning utenfor grunnmur, samt hva type drenerende masser som er brukt som er avgjørende for funksjon drenering. Videre også funksjon på evt dreneringsrør som leder overvann i grunnen. Masser er ikke gravd opp. Visuell observasjon utført.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Det er avvik:
- Det er ikke observert noen grunnmursplast liknende. Det er grunnmur som står på fjellgrunn i deler av boligen. I overgang grunnmur og fjell vil det alltid komme inn fukt. Utbedring av dette er nesten umulig, og vil uansett kreve tiltak som sprengning mm, som ansees likte økonomisk/rasjonelt. Det er synlig fuktinnsig i krypkjeller. Dette er noe man må leve med og kontrollere fremfor å utbedre. Det er synlig saltutslag i nedre del av murvegger i kjeller som tilsier kapilærsug unnenfra betonggulv. Det vil si at betong suger opp fuktighet som er under betonggulvet/under huset.
Tiltak:
Oppsyn i den grad mulig, kontrollere krypkjeller/rom under terreng.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Murt grunnmur.
Vurdering av avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er stedvis noe mindre riss/sprekker. Stedvis malingflass/værslitasje.
Tiltak: Lokal utbedring må utføres.

Forstøtningsmurer,TG2
Det er avvik: Mindre mur/stablet stein på den ene siden av boligen. Enklere.
Tiltak: Oppsyn.

Terrengforhold,TG3
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig.
Det er avvik: Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Ved inngang er det fal på terreng mot boligen. Dette vil man aldri helt klare å utbedre pga grunnmur på fjell men man kan forsøke å lage noen drensgrøfter som ledes vann mest mulig rundt bolig. Les også punkt drenering og krypkjeller mm.

Tiltak: Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn. Terrengjustering må vurderes ved evt terrengarbeid, eller utbedring/fornying av dreneringsløsninger rundt boligen.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Gjelder vannrør og avløpsrør mellom boligen og kommunalt nett. Utvendige vann og avløpsrør er nedgravd og sådan ikke fysisk kontrollert. Dette vil evt kreve kamerakontroll. Vurdert utfra alder og tilgjengelige opplysninger.
Det er avvik: Mest sannsynlig avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett mens vannrør er trolig byttet noe nyere tid. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Kjøkken nede står merket med matbod. Noe romløsninger er endret.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Eier har dokumentasjon på hva som er utført.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Standard

Pen enebolig med flott Ikea kjøkken og flislagt pent bad med Linn baderomsinnredning. Pen stue med vedovn.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Det er varmekabler på bad i begge etasjer samt delvis i kjellerstuen.

Oppvarming

Elektrisk, varmepumpe, ved og varmekabler.

Ferdigattest/brukstillatelse

Der foreligger ferdigattest/midlertidig brukstilatelse datert: 27.0.1961 på opprinnelige godkjente tegninger. Det er gjort endringer i bl.a. 1964 med godkjente tegninger fra kommuen. Her foreligger det ikke ferdigattest i kommunens arkiv.

Utestue er ikke søkt om, denne er søknadspliktig da denne ligger i tomtegrensa. Hovedregel er at den må være minst 4 meter fra tomtegrensa og 1 meter fra husvegg. Kjøper bærer risiko og i ytterst konsekvens måtte tilbakeføre tiltaket.
 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøket å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadpliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av tegningene har megler funnet følgende avvik:
 
De godkjente tegningene fra 1964 samsvarer ikke med dagens planløsning. I hovedetasjen har jeg angitt rommet bibliotek som soverom, ettersom det brukes som soverom i dag, og de opprinnelige godkjente tegningene fra 1960 betegner rommet som soverom. Arbeidsrom er innlemmet i soverom, slik det opprinnelig var på godkjente tegninger fra 1960. Det som står hall i 1960, er betegnet som garderobe i 1964. I dag er dette gang/hall.
I underetasjen er kjellerstue, wc og noe gang godkjent til varig opphold. Der hvor kjøkken står er opprinnelig mat/frys osv og dette er ikke søkt bruksendret. Vaskerom er flyttet, men dette er ikke rom for varig opphold.  

Tinglyste heftelser og rettigheter

På garasjerekaen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

04.09.1973 - Dokumentnr: 8141 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om fellesanlegg/vedlikehold
Området mellom vei og garasjeport skal disponeres felles for alle garasjene.

Eventuell adgang til utleie

-

Beliggenhet

Boligen har en barnevennlig beliggenhet i rolig gate på Møvik. Her ligger boligen flott til inne i blindvei uten gjennomgangstrafikk. Sjøstrand barneskole og Møvik ungdomsskole i umiddelbar nærhet. Kort vei til Møvigstranda, Ternevig båthavn, flere barnehager og dagligvarebutikker. Det er svært god bussforbindelse til sentrum og Sørlandsparken. Fint turterreng i Voieskogen med lysløype og badevann og merkede turstier og flotte utsiktspunkt. Det er ca. 8 km til Kristiansand sentrum.

Adkomst

Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Spareskillingsmegleren under annonserte visninger.

Barnehager, skoler og fritid

Se vedlagt nabolagsprofil, eller ta kontakt med Kristiansand kommune eller kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Romslig tomt med stor plen, terrasser og utestue. Sommerstid er det sol fra tidlig morgen kl 6 til 19:30.

Parkering

Det medfølger 1 garasje i rekke. Denne er plassert rett ovenfor eiendommen. Det er åpent mellom garasje nummer 3 og 4 fra venstre. Det er garasje nr. 4 fra venstre som medfølger.

Vei, vann og avløp

Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er å anse som privat, hvor eier av eiendommen har vedlikeholdsansvaret.

Regulerings-og arealplaner

Regulert til bebygelse og anlegg. Kommuneplanen gjelder. Eiendommen ligger i støysone gul og rød. Eiendommen grenser mot Vågsbygdveien .

Fellesutgifter

-

Kommunale utgifter

De kommunale avgiftene er fordelt på fire terminer. Opplyste tall er tall fra 2024. Det bemerkes at inklusiv i de oppgitte kommunale avgiftene ligger eiendomsskatten.
 
De kommunale avgiftene vil variere etter forbruk av vann. Det betales for forbruk avløp, forbruk vann, abonnementgebyr for vann og avløp, samt feie og tilsynsgebyr.
 
I tillegg påløper gebyr for renovasjon fra Avfall Sør. 
Som husholdningskunde med avfallsdunker betaler du renovasjonsgebyr som består av en fast og en variabel del.

Fast årsgebyr beregnes ut fra antall boenheter på eiendommen din, samt størrelse/antall dunker for papp/papir og bioavfall.

Variabelt gebyr avhenger av størrelse/antall dunker for restavfall og bioavfall, samt hvor ofte du tømmer dunken for restavfall og bioavfall (utover de 12 tømmingene bioavfall som er inkludert i det faste årsgebyret).

Hvor mye du betaler årlig avhenger i stor grad av hvor ofte du setter ut dunken for restavfall hjemme hos deg. 
 
* Fast årsgebyr for avfallsdunker - per boenhet kr 2 156,49 pr år.
* Fast årsgebyr for papp og papir 120/140 liters dunk kr 467,79 pr. år
* Fast årsgebyr bioavfall kr 455,16
* Variabelt gebyr bioavfall kr 37,93 pr. tømming
* Variabelt gebyr restavfall kr 171,51 pr. tømming  

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 16 686 ,- pr år.

Omkostninger

 3 490 000,- (Prisantydning)
 
Omkostninger:
15 900,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
87 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 3 490 000,00))
 
104 412,- (Omkostninger totalt)
 
3 594 412,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

-

Boligselgerforsikring

Det opplyses at selger har tegnet boligselgerforsikring hos Gjensidige 

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype).

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

Fotografering kr 6250.
Provisjon/vederlag: 1,7% 59330
Markedspakke: kr 22500
Oppgjørshonorar kr 8900
Tilrettelegging kr 10000
Oppslag heftelser og servitutter kr 2200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 545
Kommunale opplysninger kr 3 906

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 4. desember 2025 kl. 14:34