St. Hans gate 8A

Innhold

Leiligheten har en innholdsrik og arealeffektiv planløsning med entré, stue, bad og tre soverom. Stuen er romslig og gir god plass til både sofagruppe og øvrig møblering, med direkte utgang til balkong som gir en fin forlengelse av oppholdsrommet. De tre soverommene gir gode bruksmuligheter, enten man ønsker flere soverom, hjemmekontor eller gjesterom. Merk at det det videre i salgsoppgaven pekes på at ett av soverommene ikke er omsøkt og godkjent. Badet ligger praktisk plassert sentralt i leiligheten. Planløsningen utnytter arealene godt, med tydelig adskillelse mellom oppholdsrom og flere av soverommene. Med leiligheten følger det rett til bruk av boder i kjeller og bruk av felles tomt/hage.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres.

Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. 

Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det samme er gjort med selgers egenerklæring.

Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er oppført i mur

Det bemerkes at leiligheten har nytt sprinkelanlegg.

For ytterligere informasjon om byggemåte henvises det til tilstandsrapporten 

Utdrag fra Tilstandsrapporten:

Tilstandsgradene fordeler som følger:
2 funn er TG3 (store eller alvorlige mangler)
0 funn er TGIU (ikke undersøkt) 
22 funn er TG2 (kan kreve tiltak)
0 funn er TG0 (ingen avvik)
9 funn er TG1 (mindre eller moderate avvik) 

Boligen har gjennomgående flere bygningsdeler med TG2, som innebærer avvik som kan kreve tiltak. Det er registrert 2 forhold med TG3, begge knyttet til badet i 3. etasje.

På badet er det påvist mangelfulle fallforhold på gulvet, slik at lekkasjevann ikke nødvendigvis ledes til sluket. Det er også registrert misfarging i fuger. Takstmann anbefaler utbedring av fallforholdene og har anslått kostnaden til kr 20 000–100 000.

Videre er vanntett sjikt/membran og sluk vurdert til TG3. Det vanntette sjiktet tilfredsstiller ikke dagens forventninger til tettefunksjon, og det er blant annet registrert hull i membranen i våtsonen over servant. Takstmann anbefaler rehabilitering med nytt, godkjent vanntett sjikt. Også her er kostnadsestimatet kr 20 000–100 000.

Megler innehar generelt begrenset kunnskap om bygg, tekniske installasjoner og normale levetidsbetraktninger på materialer, men ut fra den kjennskap megler opparbeider seg ved daglig å lese tilstandsrapporter vurderer megler denne eiendommen til å være i en teknisk tilstand som anses som normal, og som forventet ut fra alder, byggemåte og geografisk beliggenhet.

I forbindelse med kommunens behandling av søknad om ombygging og bruksendring av bygningen samt etablering av ny boenhet i loftsetasjen, ble det i rammetillatelse datert 27.10.2025 gitt dispensasjon fra plankravet i gjeldende kommuneplan. Det ble samtidig gitt fravik fra enkelte krav i TEK17, herunder krav til heis, lyd, energi og balansert ventilasjon.

Kommunen stilte blant annet vilkår om at alle rom for varig opphold skal ha minimum romhøyde på 2,0 meter, samt at rømningsveier skulle løses uten montering av utvendige rømningsstiger.

Det foreligger ferdigattest datert 10.07.2026 for tiltakene som omfattes av byggesaken. Ferdigattesten er gitt på grunnlag av fremlagt dokumentasjon og bekrefter at bygningsmyndigheten har avsluttet saken. Kommunen presiserer at ferdigattesten ikke er en bekreftelse på tiltakets tekniske kvaliteter.

Standard

Leiligheten fremstår med en enkel og funksjonell standard, med lyse overflater og en lun loftskarakter. Skråtak, panelte himlinger og takvinduer gir boligen særpreg og bidrar til godt lysinnslipp. Stue og kjøkken ligger i en åpen og sosial løsning, med plass til både sofagruppe og spisebord. Kjøkkenet har en tradisjonell innredning med profilerte fronter og laminat benkeplate.

Soverommene har lyse overflater og laminatgulv, og takvinduer bidrar med naturlig dagslys. Badet er flislagt og innredet med servant, toalett og dusjhjørne.
Boligen har en standard hvor noe oppgradering og vedlikehold må påregnes, og det vises særlig til tilstandsrapporten når det gjelder badet og øvrige registrerte avvik

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Oppvarming: Boligen har elektrisk oppvarming. Det er ikke etablert ildsted i leiligheten.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest datert 10.07.2026 fra Kristiansand kommune. Ferdigattesten gjelder ombygging/bruksendring av bygget, herunder ombygging fra tilleggsdel til hoveddel for deler av kjeller, samt etablering av ny boenhet i loftsetasjen. Kommunen opplyser at ferdigattesten er gitt på grunnlag av fremlagt dokumentasjon og at byggesaken dermed er avsluttet.

Ferdigattesten gjelder de søknadspliktige tiltakene som omfattes av byggesaken, og er ikke en generell ferdigattest for den opprinnelige bygningen fra 1931.

Matrikkelen viser at bygningen er registrert som tatt i bruk 01.01.1931
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøket å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadpliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av tegningene har megler funnet følgende avvik:

Dagens planløsning avviker fra tegning som lå til grunn for seksjoneringen. På seksjoneringstegningen er boligen vist med to soverom, mens boligen i dag er innredet med tre soverom. Det foreligger ikke dokumentasjon på at etableringen av det tredje soverommet er godkjent av kommunen. Kjøper gjøres uttrykkelig oppmerksom på forholdet og overtar risikoen knyttet til dagens bruk/innredning.
 

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4204/150/1095/3:
11.12.1936 - Dokumentnr: 2287 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:4204 Gnr:150 Bnr:1096
Bestemmelse om felles vegg
Overført fra: Knr:4204 Gnr:150 Bnr:1095
Gjelder denne registerenheten med flere

05.02.2026 - Dokumentnr: 139068 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 51/242

Ovennente heftelser er fra 1936 og antas å kun ha historisk verdi.

Eventuell adgang til utleie

Boligen kan leies ut. Det er ikke fremlagt opplysninger om særskilte begrensninger i adgangen til ordinær utleie. Eventuell utleie må skje i samsvar med eierseksjonsloven, sameiets til enhver tid gjeldende vedtekter og øvrig gjeldende regelverk.

Beliggenhet

Eiendommen har en sentral og attraktiv beliggenhet i Kvadraturen nordøst, med kort vei til både sentrumstilbud og flotte rekreasjonsområder. Her bor man tilbaketrukket fra den mest hektiske delen av sentrum, samtidig som butikker, servicetilbud, kollektivtransport, skoler og øvrige byfasiliteter er lett tilgjengelig til fots.

Beliggenheten gir også svært god tilgang til Baneheia, med fine tur og rekreasjonsmuligheter like i nærheten. Nabolagsprofilen fremhever nettopp kombinasjonen av en stille og rolig beliggenhet, nærhet til sentrum og kort avstand til Baneheia.

Det er ca. 200 meter til bussholdeplass ved Fylkeshuset, ca. 700 meter til Kristiansand rutebilstasjon og ca. 1,1 km til Kristiansand stasjon. Tordenskjoldsgate skole ligger ca. 400 meter unna, og nærmeste dagligvare er oppgitt til ca. 300 meter.

Dette er med andre ord en beliggenhet som kombinerer sentrumsnærhet med nærhet til natur og gode kommunikasjoner.

Adkomst

Eiendommen har adkomst fra St. Hans gate. Det vil bli skiltet med Spareskillingsmeglerens visningsskilt ved annonserte fellesvisninger.

Barnehager, skoler og fritid

Eiendommen har kort vei til flere skoler og barnehager. Tordenskjoldsgate skole (1.–7. trinn) ligger ca. 400 meter unna, mens Oddemarka skole (8.–10. trinn) ligger ca. 1,8 km fra boligen. Kvadraturen skolesenter ligger ca. 600 meter unna.

I nærområdet finnes blant annet Trollhaugen barnehage, Alvejordet Steinerbarnehage og Stasjonshaven barnehage, alle oppgitt til ca. 1,2–1,3 km fra eiendommen.

Beskrivelse av tomt

Tomten er felles, hvor eier har retten til å disponere tomten i tråd med lagets regler og ihht. sin eierbrøk

Parkering

-

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen ligger i et område avsatt til boligbebyggelse. Ifølge opplysninger fra Kristiansand kommune omfattes området av Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1, Kvadraturen 2011–2022. Kommunen opplyser også om planer under arbeid i nærområdet, Oddemarka, Tordenskjolds gate, sykkelstamvei, samt Kvartal 71, østre del.

Planbestemmelsene inneholder blant annet bestemmelser knyttet til bevaring og tilpasning av bebyggelsen i Kvadraturen, herunder føringer for fasadeutforming og tilpasning til eksisterende bevaringsverdig bebyggelse.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i gjeldende reguleringsplaner og bestemmelser, samt planer under arbeid, som følger vedlagt salgsoppgaven.

Fellesutgifter

Selger har frem til nå eid samtlige boligseksjoner i sameiet, og det har derfor ikke vært foretatt noen løpende fordeling av fellesutgiftene mellom de enkelte seksjonene. Det foreligger følgelig ikke historiske felleskostnader som gir et representativt bilde av fremtidige månedlige kostnader for denne seksjonen.

Som et tenkt eksempel, dersom sameiet fastsetter felleskostnadene til kr 25 pr. m² BRA pr. måned, vil dette for leilighetens registrerte BRA på 51 m² utgjøre:

51 m² × kr 25 = kr 1 275 per måned

Normalt vil fellesutgifene gå til dekning av forsikring på bygget, felles strøm, renovasjon og avsetning til noe vedlikehold. Kommunale avgifter herunder eiendomsskatt pålegges hver seksjonseier.

Beløpet er kun ment som et beregningseksempel og er ikke vedtatte felleskostnader. Faktiske felleskostnader vil avhenge av sameiets fremtidige budsjett, hvilke kostnader som skal inngå, samt hvordan disse skal fordeles mellom seksjonseierne.

Kommunale utgifter

Kommunale avgifter: Eiendommen er nylig seksjonert, og det foreligger foreløpig ikke fakturerte kommunale avgifter spesifikt for denne seksjonen. Kommunale avgifter omfatter blant annet vann, avløp og eiendomsskatt. Endelig årlig kostnad for seksjonen er derfor ikke fastsatt. Kjøper må påregne kommunale avgifter etter kommunens til enhver tid gjeldende satser.

Kommunale avgifter er stipulert til ca. kr 5 800 per år for vann og avløp, basert på Kristiansand kommunes satser for 2026 og boligens bruksareal. Eventuelle kostnader til renovasjon og øvrige kommunale gebyrer kommer i tillegg, avhengig av hvordan disse faktureres og fordeles i sameiet. Eiendomsskatt kommer i tillegg. Oppgitte beløp er stipulerte og kan avvike fra faktisk fakturert beløp.

Renovasjon håndteres av Avfall Sør. Basert på Avfall Sørs satser for 2026 og ordinær renovasjonsordning med avfallsdunker, kan årlig renovasjonskostnad anslås til ca. kr 4 600–5 900. Faktisk kostnad vil avhenge av blant annet antall tømminger av restavfall og bioavfall.

Eiendomsskatt

-

Omkostninger

2 790 000,- (Prisantydning)
0,- (Andel av fellesgjeld)
 
Omkostninger:
11 200,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
69 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 790 000,00))
 
82 040,- (Omkostninger totalt)
 
2 872 040,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Det opplyses at Spareskillingsmegleren mottar honorering fra Spareskillingsbanken for henvisninger der hvor kunden blir lånekunde.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

-

Boligselgerforsikring

Det opplyses at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring i forbindelse med salget 

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype). Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

Fotografering kr 6250
Provisjon/vederlag: 1%
Markedspakke: kr 22500
Oppgjørshonorar kr 8 650
Tilrettelegging kr 16 900
Oppslag heftelser og servitutter kr 2 200
Visningshonorar kr 4900
Rabatt selger kr 3885

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 480
Kommunale opplysninger kr 3 906

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
EFKT - Fototjenester
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 2. oktober 2026 kl. 07:08