Tornestien 11

Innhold

Boligen går over to plan. 1. etasje inneholder entré, hall med trapp, bad kombinert med vaskerom, to soverom samt innredet bod. 2. etasje består av romslig stue med spisestue og delvis åpen kjøkkenløsning, to soverom, bad samt gang/trapperom. Fra stuen er det utgang til terrasse. Terrassen byr på lune kroker, overbygg og hagestue. Videre finnes redskapsbod på ca. 4,5 kvm samt garasje.

Byggemåte

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis.

Megler har i det følgende valgt å peke på noen forhold i tilstandsrapporten som antas å ha interesse for en kjøper, det sammen er gjort med selgers egenerklæring. Megler vil poengtere at de viktigste dokumentene vedlagt salgsoppgaven vil være tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Det betyr at interessenter bør lese disse i sin helhet og gjøre seg opp en egen mening av viktigheten av de avvik som evt. er avdekket.

Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Takstmannsvurdering:
Boligen har flere bygningsdeler med TG2, hovedsakelig knyttet til alder, normale avvik og kjente risikokonstruksjoner. Ingen akutte tiltak er anbefalt, men normalt oppsyn og vedlikehold må påregnes.

Enebolig – Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn (TG2)

Etasjeskille i tre, med forventede nivåforskjeller grunnet alder og byggeskikk
Målt høydeforskjell ca. 15-30 mm i rom, og 10-20 mm over 2 meter
Trinnlyd og normal lydgjennomgang må påregnes
Oppretting er mulig, men vurderes vanligvis ikke som økonomisk rasjonelt uten samtidig renovering

Pipe og ildsted (TG2)

Teglsteinspipe uten synlige alvorlige skader
Mer enn halvparten av forventet levetid er passert
Pipe er ikke i bruk og ingen tiltak er anbefalt
Videre vurdering kan være aktuelt dersom vedovn ønskes montert

Rom under terreng (TG2)

Påforede vegger regnes som risikokonstruksjon for skjult fukt
Hulltaking utført med målt fuktverdi ca. 17 vektprosent
Ikke kritisk, men bør følges opp
Kapillært fuktoppsug må påregnes i eldre boliger uten fuktsperre
Generelt oppsyn anbefales

Våtrom
Underetasje - Bad/vaskerom (TG2)

Flislagt gulv
Tilstrekkelig fall i dusjsone, ellers hovedsakelig flatt gulv
Oppkant ved dør er ca. 10 mm (krav 15 mm)
Åpen dusjløsning gir risiko for noe vannsprut
Noe vann kan bli liggende i fuger etter bruk
Anbefalt oppsyn ved bruk


1. etasje - Bad (TG2)

Flislagt gulv
Samme forhold som bad i underetasje
For TG0/TG1 må gulv bygges om med nytt fall til sluk
Slike tiltak er normalt først aktuelle ved fremtidig renovering
Vær oppmerksom ved bruk


Tekniske installasjoner
Avløpsrør (TG2)

Avløpsrør i plast
Mindre deler av eldre rør videreført ut mot grunnmur
Mesteparten innvendig er modernisert
Normalt oppsyn og vedlikehold av eldre deler må påregnes


Tomteforhold
Fuktsikring og drenering (TG2)

Det er drenert rundt det meste av boligen
Bakside av garasje er ikke drenert, og topplist mangler på side
Noe fuktpåkjenning mot grunnmur på garasje kan forekomme
Normalt oppsyn anbefales

Utvendige vann- og avløpsledninger (TG2)

Ledninger er nedgravd og ikke fysisk kontrollert
Trolig fra byggeår, basert på alder
Mer enn halvparten av forventet levetid er passert
Ingen kjente funksjonsproblemer per i dag
Overvåkning anbefales – utskifting vurderes ved renovering

Tegninger, bruk og historikk

Godkjente tegninger foreligger, men samsvarer ikke fullt ut med dagens bruk
Rom i underetasje er godkjent som bod/disponibelt, ikke for varig opphold
Tegning i 1. etasje viser annen konstruksjon enn utført bygg
Renovert ca. 2018, delvis egeninnsats og delvis utført av fagfolk
Ingen kjente eller avdekkede ulovligheter

Standard

Eiendommen fremstår som gjennomført og moderne, med lyse og romslige oppholdsrom som gir en god romfølelse. Planløsningen er praktisk og funksjonell, og boligen holder en jevnt god standard som gir høy bokomfort. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys, og fine uteplasser gir gode solforhold og trivelige soner for både hverdag og sosialt samvær.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Elektrisitet, varmepumpe

Ferdigattest/brukstillatelse

Enebolig – ferdigattest 22.01.1964.
Utstedt av Oddernes bygningsråd
Gjelder Tornestien 11, gnr. 11 bnr. 247
Bekrefter at «Enebolig med loft + underetasje» er lovmessig utført etter godkjente tegninger.

Tilbygg – ferdigattest 21.05.1976
Utstedt av Kristiansand kommune
Gjelder tilbygg (nybygg/tilbygg), vedtak 05.01.1976
Arbeidet er besiktiget og funnet i samsvar med byggetillatelsen.

Påbygg/tilbygg 2019.
Ferdigattest foreligger ikke. Selger har kontaktet arkitektfirma/ansvarlig søker med anmodning å sende inn søknad om ferdigattest.
 
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 
Megler har innhentet boligens tegninger fra kommunen og har rutinemessig samholdt de med eiendommens faktiske planløsning, med fokus på om det er foretatt tiltak/endringer av bebyggelsen som evt. er søknadspliktige.
 
Megler har forsøket å avdekke såkalte lovlighetsmangler (utførte tiltak som er søknadpliktige men ikke godkjente). Det bemerkes at selv om megler foretar denne kontrollen er det ingen garanti for at det ikke kan forekomme forhold på eiendommen som ikke er i samsvar med søknad, lover og forskrifter.
 
Etter en gjennomgang av tegningene har megler funnet følgende avvik:
 
Deler av vindfang er bod på opprinnelig tegning samt at 1 soverom i 1.etasje er bod på tegning og ikke godkjent til varig opphold. 

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

06.09.1963 - Dokumentnr: 4480 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Elektriske kraftlinjer
Med flere bestemmelser
Eiendommen har rett til å legge og vedlikeholde tekniske anlegg, lede overflatevann, og foreta mindre grensejusteringer, og bebyggelse må følge reguleringsplan og kommunale krav.

25.05.1972 - Dokumentnr: 4557 - Bestemmelse om veg
Gjelder denne registerenheten med flere
Adkomstareal er avstått til naboi nr. 13, med delt ansvar for vedlikehold og fortsatt bruksrett for selger.

I teksten over gjengis de heftelsene som anses som relevante. Med heftelser må forstås evt. rettigheter og avtaler som denne eiendommen/eier/tidligere eiere har gjort og som kan virke inn på eiendommens verdi og bruk.

Eventuell adgang til utleie

Boligen er i dag ikke utleid, men kan leies ut i sin helhet. Det bemerkes at eier plikter å fremlegge dokumentasjon på at det er gjennomført radonmåling ved utleie.

Beliggenhet

Eiendommen har en svært sentral beliggenhet i Voiebyen, med kort avstand til Møvik og Andøya i Ytre Vågsbygd. Bussforbindelse og dagligvarebutikk finnes like i nærheten, og området byr på flere skoler og barnehager.
I nærområdet ligger Voieskogen med flotte rekreasjonsmuligheter, inkludert lysløype, badevann og godt merkede turstier til populære utsiktspunkter som Møvikknatten og Veden. Det er også kort vei til sjøen, med flere fine badestrender på Møvik.

Adkomst

Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Spareskillingsmegleren under annonserte visninger.

Barnehager, skoler og fritid

Se vedlagt nabolagsprofil, eller ta kontakt med Kristiansand kommune eller kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Solrik og brukervennlig tomt med stor, gressplen, pent skjermet hage og romslige terrasser med flere soner for møblering. Flott utestue samt god gårdsplass med gode parkeringsmuligheter og praktisk adkomst. Uteområdet er lettstelt og inviterer til både lek og sosiale sammenkomster. Hovedtomt er på 912,7m2 og tilleggstomt er på 70m2.

Parkering

God parkering på tomt samt i garasje.

Vei, vann og avløp

Stikkledninger fra eiendommen og ut til kommunalt nett er å anse som privat, hvor eier av eiendommen har vedlikeholdsansvaret.

Regulerings-og arealplaner

Reguleringsplan for Voiebyen del 1, Kristiansand. Regulert til boligformål ihht.sak nr. 131 som ble stadfestet den 19.06.1963

Fellesutgifter

-

Kommunale utgifter

De kommunale avgiftene er fordelt på fire terminer. Opplyste tall er tall fra forrige kalenderår. Det bemerkes at inklusiv i de oppgitte kommunale avgiftene ligger eiendomsskatten.
 
De kommunale avgiftene vil variere etter forbruk av vann. Det betales for forbruk avløp, forbruk vann, abonnementgebyr for vann og avløp, samt feie og tilsynsgebyr.
 
I tillegg påløper gebyr for renovasjon fra Avfall Sør. 
Som husholdningskunde med avfallsdunker betaler du renovasjonsgebyr som består av en fast og en variabel del.

Fast årsgebyr beregnes ut fra antall boenheter på eiendommen din, samt størrelse/antall dunker for papp/papir og bioavfall.

Variabelt gebyr avhenger av størrelse/antall dunker for restavfall og bioavfall, samt hvor ofte du tømmer dunken for restavfall og bioavfall (utover de 12 tømmingene bioavfall som er inkludert i det faste årsgebyret).

Hvor mye du betaler årlig avhenger i stor grad av hvor ofte du setter ut dunken for restavfall hjemme hos deg. 
 
* Fast årsgebyr for avfallsdunker - per boenhet kr 2 156,49 pr år.
* Fast årsgebyr for papp og papir 120/140 liters dunk kr 467,79 pr. år
* Fast årsgebyr bioavfall kr 455,16
* Variabelt gebyr bioavfall kr 37,93 pr. tømming
* Variabelt gebyr restavfall kr 171,51 pr. tømming  
 
Det tas om prisendringer hos leverandøren. For oppdaterte priser henvises til: https://avfallsor.no/hjemme-hos-deg/priser-og-gebyrer/

Eiendomsskatt

Eiendomsskatten utgjør kr. 16 108 ,- pr år.

Omkostninger

 5 150 000,- (Prisantydning)
 
Omkostninger:
16 400,- (Boligkjøperforsikring (valgfritt)) 
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
128 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 150 000,00))
 
146 412,- (Omkostninger totalt)
 
5 296 412,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Tilbud om lånefinansiering

Megler setter deg gjerne i kontakt med en rådgiver hos vår samarbeidspartner, Spareskillingsbanken. Som eier av Spareskillingsmegleren tilbyr de konkurransedyktige betingelser og en rask, smidig og løsningsorientert behandling av din lånesøknad – slik at du kan realisere boligdrømmen på en enkel og trygg måte.

Betalingsbetingelser

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
 
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
 
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.
 
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim.
 
Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Kjøpesum inkludert omkostninger skal være innbetalt til Spareskillingsmegleren sin klientkonto før overtakelse.

Eier

-

Boligselgerforsikring

Det opplyses at i de tilfelle oppdrasgiver har tegnet boligselgerforsikring fra Gjensidige så mottar meglerforetaket honorar for det arbeidet som foretaket utfører for å etablere forsikringen

Boligkjøperforsikring

Mange kjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les mer om Boligkjøperforsikring i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 4 700,- / 5 200,- / 6 800,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring (avhengig av boligtype).

Budgivning

Bud kan legges inn på nettannonsen på "gi bud" knappen eller via hjemmesiden. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budkjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.
 
All budgivning må foregå ved skriftlighet. Ikke nøl med å ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
 
Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter.
 

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lovanvendelse

Tilbehørsliste som er utarbeidet av meglerbransjen i fellesskap er inntatt i salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt.
 
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
 
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
 
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
 
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
 
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
 
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
 
Forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
 
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
 
Ikke-forbruker - avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
 
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag

Fotografering kr 6 250
Provisjon/vederlag: 1%
Markedspakke: kr 22 500
Oppgjørshonorar kr 8 900
Tilrettelegging kr 16 900
Rabatt selger Spareskillingsbanken kr. 15 000
Oppslag heftelser og servitutter kr 2 200
Visningshonorar inkl alle kr 3 200

FORVENTEDE UTLEGG:
Tinglysingsgebyr sikring kr 545
Kommunale opplysninger kr 3 703

Meglerforetaket påtar seg oppgaver i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker å kjøpe diverse tjenester og produkter. Meglerforetaket gis honorar for sitt arbeid med dette.

Meglerforetaket har følgende faste samarbeidspartnere i forbindelse med dette oppdraget hvor det mottas vederlag:

OVERO - Leverer bl.a digital overtagelsesprotokoll
Help - Boligkjøperforsikring

Dato

Sist oppdatert: 15. april 2026 kl. 06:17